市场研究丨改善置业一步到位 揭秘2017年上半年南京别墅市场

别墅是改善型住宅，是在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。近年来，随着人们生活水平的提高，对居住舒适性的要求更高，别墅的市场需求量也是越来越大。作为居住置业的终极目标，2017年上半年南京别墅市场到底势头如何？

1

从南京别墅市场供应、成交概况来看，2016年至今，别墅市场整体呈现供不应求状态，以去库存为主。具体来看，2016年绝大多数月份南京别墅市场均供不应求，市场成交量基本在百万方以上，受2016年10月的的楼市调控政策影响，一部分改善需求被抑制，别墅市场成交开始放缓。从2016年11月至2017年4月别墅成交量均在百万方以下，到了5月份又迎来明显回升，市场需求量回到百万方以上。据克而瑞南京机构数据统计，2017年上半年南京市区别墅共成交681套，成交均价为25725元/㎡。

南京别墅市场供应成交量价走势

数据来源：CRIC2016 不含高淳、溧水

2

从板块来看，两江板块除了是普通住宅的成交大户外，也是别墅的主力成交板块，这跟两江板块丰富的山水资源有关。江宁板块别墅成交8.2万方，占全市总成交面积的46%，接近半数，远远超过其他板块。其次是江北板块以27%的成交面积屈居第二位，其余板块的别墅成交均在10%以下，与两江板块差距明显。

数据来源：CRIC2016 不含高淳、溧水

3

从成交面积排行来看，江宁板块上榜别墅项目最多，两三名中有两个项目均来自江宁板块。鲁能泰山7号院以19511㎡的成交量、59558万元的成交额、120套的成交量占据榜单第一位，远远领先其他别墅项目；九间堂成交11272㎡，位居第三。江北的尚峰尚水成交16428万方，位居第二位，另外还有2个来自江北的项目上榜。从榜单可以看出，前四名的成交面积均在1万方以上，TOP10榜单中，成交均价在10000-20000元/平之间的有5个项目，九间堂成交均价最高，为43628元/平。

数据来源：CRIC2016 不含高淳、溧水

4

从成交金额来看，江宁板块的鲁能泰山7号院和九间堂依然位于榜单的前两名，鲁能泰山7号院别墅TOP1地位无可撼动。城中的泰禾南京院子以49055万元的成交金额位居第三位。其他还有来自江北、仙林、城南的项目上榜。

数据来源：CRIC2016 不含高淳、溧水

5

鲁能泰山7号院位于江宁方山脚下，方山凭借着距离城中心近、生态资源丰富等优势，居住价值日益凸显。鲁能泰山7号院共由26栋低密度别墅产品组成，7月19日晚，鲁能泰山7号院收官加推157套叠墅，户型137-185㎡，总价440万/套起，当晚全部售罄。目前方山别墅区除鲁能泰山7号院收官外，景枫你山年内也将清盘；而新地块联发翡翠方山、五矿方山G57地块都是现房销售，预计2018年下半年才会集中入市。这也意味着，2018年上半年江宁方山将无别墅在售，鲁能泰山7号院更显珍贵，上半年能夺得榜首也就不意外了。

随着南京的地价、房价不断上涨，南京楼市已然是跨过刚需，逐渐步入改善的时代，改善型房源受到青睐，更多的购房者开始追求置业一步到位。此外，随着南京日益严苛的限购、限贷、限价、限售政策，南京的改善需求愈发强烈，在此背景下，别墅产品成为是大多数人的终极居住梦想。依照上半年的趋势来看，预计今年下半年南京别墅市场仍然趋于稳定，但具体情况如何仍然值得期待！

文/南京克而瑞分析师 姚荣

延伸阅读：